1기 신도시 재건축 [첫 입주 단지] 어디일까?

노후신도시 특별법

 

1. 특별법 적용대상

 

택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만 제곱미터 이상의 택지 등

 

2. 추진체계 : 기본방침 - 기본계획 - 특별정비구역

- 기본방침. 모든 노후 계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획수립/구역지정 원칙, 특별정비구역 내 추친사업 유형제시
- 기본계획. 특정 노후계획도시를 위한 도시정비 총괄계획으로 구역지정 세부계획, 기반시설 확충 및 특례적용사항 등을 포함
- 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합 / 고밀개발, 광역 교통시설 등 기반시설 확충 등 도시 기능 강화사업 추진

 

3. 특별정비구역에 대한 각종 특례 및 지원

-재건축 안전진단 : 완화

-토지용도 변경 및 용적률 상향

-입지규제최소구역 지정 / 리모델링 세대수 증가

4. 각종 인*허가 통합심의로 사업절차 단축

5. 통합개발을 위해 단일사업시행자, 총괄사업관리자 제도 도입

6. 지자체 주도로 이주대책 추진 + 정부는 기본방침을 통해 이주대책 지원

7. 다양한 방식으로 적정한 초과이익 환수 -> 기반시설 재투자 활용

낡은 신도시 여러블럭으로 나눠 특별정비구역 지정 규제완화 재건축 용적률 500%까지 상향 정부 체계적인 이주대책도 담겨있다.

신축 아파트

수혜지역은 어디일까?

분당/일산/평촌 등 1기 신도시 20년 넘은 100만 제곱미터 이상 택지 
개포, 목동, 상계도 요건 갖춰 지방에선 부산 해운대, 대전 둔산
첫 유력 후보는 과거 일찍 입주한 단지 중심으로 통합 재건축 쉬운 곳이 1순위
분당 서현 시범, 일산 강촌마을, 평촌 관악-샛별 한양 주목할만하다.
일산, 분당 등 용적률 규제 대폭완화

1기 신도시 외에 지방 부산 해운대 등도 혜택

특별법의 수혜를 가장 많이 볼 지역은 물론 1기 신도시(분당· 일산·평촌·중동·산본)다. 다만 정부가 특별법 적용 대상을 전국의 주요 택지지구로 확대해 수혜 대상 지역은 대폭 늘어날 가능성이 높다.

특별법이 1기 신도시만 대상으로 하면 특혜 시비와 지역 차별 논란을 피할 수 없다. 1기 신도시 외에 정비사업이 시급한 택지가 전국에 많은데 1기 신도시에만 특혜를 주는 것은 다른 지역 주민들의 반발을 불러올 수 있기 때문이다. 정부가 특별법 대상을 '전국 주요 택지지구'로 확대한 이유다.

특별법 적용 대상은 100만㎡ 이상 규모의 택지지구 가운데 조성된 지 20년이 넘은 곳이다. 일반적으로 신도시는 면적이 300만㎡(약 100만 평) 이상이다. 100만㎡는 이보다 작은 '미니 신도시'급으로, 인구 2만 명 안팎을 수용한다. 대규모 신도시 말고도 재정비가 필요하다면 특별법 혜택을 적용받아 사업을 진행할 수 있다는 뜻이다.

국토부 관계자는 이런 조건을 갖춘 택지지구가 5개 신도시를 포함해 전국에 49곳 정도 있다고 밝혔다. 눈에 띄는 점은 49개 지역 중 교통망 등 기반시설이 지금도 잘 갖춰져 있는 곳이 상당수라는 사실이다. 우선 서울에선 강남구 개포동과 수서동, 양천구 목동, 강동구 고덕동, 노원구 상계·중계·하계동, 중랑구 신대동 일대가 특별법 적용 조건을 갖추고 있다.

인천에선 남동구(구월지구)와 연수구(연수지구), 계양구(계산지구) 등이 해당된다. 경기도에선 1기 신도시 말고도 광명 철산·하안, 고양 능곡·화정, 수원 영통 등이 조건을 갖췄다. 지방에선 부산 해운대, 광주 상무, 대전 둔산 등이 포함된다.

면적 기준은 단일 택지뿐만 아니라 인접한 2개 이상의 택지를 합친 경우와 택지와 동일한 생활권으로 묶인 노후 구도심 등을 합친 경우에도 적용된다. 예를 들어 서울 강서구 가양택지지구와 등촌택지지구는 각각의 면적은 특별법 적용 조건을 채우지 못하지만 인접한 택지로 인정받으면 사업이 가능할 수도 있다는 뜻이다. 물론 특별법 적용 대상이 되려면 지자체장이 기본계획을 수립해야 하기 때문에 20년 이상 된 모든 택지가 무조건 적용 대상이 되는 것은 아니다.

건축공사

용적률 500%는 일부 블록에만 줄수도...

하지만 특별법에 제시된 혜택을 '있는 그대로' 믿어서는 안 된다. 상징적 의미이지 실제 현장에서 적용되는 인센티브는 이보다 낮을 것이 분명하기 때문이다. 특히 '용적률 최대 500%까지 상향'은 현실적으로 불가능하다는 지적이 많다. 아파트가 모여 있는 신도시에서 주거지를 고밀도로 개발하면 '닭장 아파트'가 쏟아지기 때문이다. 도시 인프라스트럭처도 늘어난 인구를 수용할 수 없어 교통난, 일조권 침해 등 각종 문제가 불거질 우려가 높다.

국토부 등 의견을 종합하면 일단 2종 일반주거지역을 3종으로 올려주는 사례는 많이 나타날 것으로 보인다. 1기 신도시를 예로 들면 평균 용적률이 200% 근처라 3종 종상향은 필요한 상황이기 때문이다. 하지만 준주거지역 종상향은 역세권, 그것도 1000 가구 안팎 소규모 블록만 대상이 될 가능성이 높다. 2000 가구 이상 대형 단지는 최대 용적률을 500%까지 늘려주면 근처 인프라 수요를 감당할 수 없다는 비판이 많기 때문이다. 그나마 투기 수요를 의식해 늘어난 가구 수의 일정 비율을 기부채납 받는 조건이 붙을 가능성이 높다.

시범사업을 추진할 선도지구에 대한 관심도 높다. 사업 속도가 가장 빠를 가능성이 크기 때문이다. 전문가들은 슈퍼블록(다수 단지 통합 재건축) 형성이 가능하면서 입주가 빠르고, 대지지분이 높은 곳이 뽑힐 가능성이 높다고 판단한다. 1기 신도시에서는 입주 당시 '첫 마을'이었던 단지가 정비사업에서도 시금석이 될 가능성이 크다.

부동산 투자 전문가로 꼽히는 '아임해피' 정지영 아이원 대표는 분당에선 삼성한신·한양·우성·현대, 일산에선 강촌 5·6·7단지 등이 사업 속도가 빠를 가능성이 높다고 봤다. 평촌에선 은하수·관악·샛별한양 1·2·3단지, 산본에선 한라주공 4단지·가야주공 5단지, 중동에선 포도마을·사랑마을·한아름 등을 예상했다.